某餐饮公司主张其租赁时是平房和小院当时某合作社告知平房未办理产权证租赁后某餐饮公司进行了改建将平房拆除后重新改
建为两层的徽派仿古建筑包括露台、阳光房在内共计1800平方米改建未办理产权规划手续改建费用全部由某餐饮公司支出
某餐饮公司进行部分装修某船舶公司进行部分装修某合作社不予认可称不清楚改建情况某餐饮公司改建未征得某合作社同意改
建行为发生在2012年直到2018年7月才知道是某餐饮公司改建的一审庭审中某合作社先是认可房屋目前仍保存某餐饮
公司改建后的状况后又主张2020年4月某商业公司也进行了装修故某餐饮公司的改扩建及装修都已经不复存在了一审诉讼
中经某餐饮公司申请经北京市高级人民法院摇号选定一审法院委托某咨询公司就xx号院的建造及装修总价进行鉴定该公司出
具某号造价鉴定意见书以下简称造价鉴定意见书某餐饮公司认可鉴定意见某合作社不认可鉴定意见认为装饰工程基期时间无依
据王某两个人施工不存在企业管理费、利润、规费、税金应当扣减99.91万元某船舶公司进行了两次装修故某餐饮公司所
述的装修现场已经不存在仅依据某餐饮公司所交图纸作出的鉴定意见不具有证据效力等经询问某餐饮公司、某合作社均不申请
重新鉴定某合作社提交证据一六里屯中街以xx号建筑物的设备设施的情况说明显示以上设备设施是2012年建筑物施工时
安装采购请领导考虑我公司实际投入的资金状况适当给予补偿落款处加盖某餐饮公司公章时间2018年7月证据22019
年10月10日某政府规划科出具的情况说明显示经查该地块当时土地利用规划为建设用地土地权属性质为集体用地当时地上
房屋符合乡村规划因历史原因未取得规划及房屋产权手续证明某餐饮公司自认房屋是2012年建成建筑物及配套设施是李某
承租期间建成与某餐饮公司无关涉案房屋在2009年符合乡村规划因历史原因未取得规划及房屋产权手续某餐饮公司认可证
据一的真实性不认可证明目的主张证据一中的2012年是笔误设备采购时间是2013年中间断断续续施工直到2015年
施工完成认可证据二的真实性及证明目的结合某餐饮公司质证意见及某合作社所交证据情况对证据一和证据二的真实性一审法
院予以采信一审法院另查一审法院于2019年11月7日作出34448号民事判决书该判决书经审理查明部分载明某餐饮
公司于2018年9月10日将法定代表人由王某变更为马某诉讼中某合作社、某餐饮公司均表示涉案租赁房屋系某餐饮公司
改建的较上述情况说明中的房屋有变化某餐饮公司称其改建时间向乡政府进行了汇报并进行了公示但无手续某合作社还称涉案
房屋和场地系其管理其租给了案外人李某而非某餐饮公司该判决书的一审法院认为部分载明某船舶公司与某餐饮公司签订的合
作协议其内容主要涉及房屋使用及使用费的给付问题本质上是房屋租赁合同但因上述协议中涉及的租赁房屋并未取得规划手续
故双方签订于2016年8月15日的上述合作协议无效某船舶公司主张其于2018年9月10日搬离涉案房屋并提供了相
应证据某餐饮公司虽不认可但未提交有效证据反驳一审法院采信某船舶公司主张某船舶公司要求返还装修补偿款并提供了装修
合同、支付凭证等一审法院参考某船舶公司实际使用的期限已形成附合的装饰装修等情况结合本案实际情况由某餐饮公司酌情
补偿某船舶公司8万元并判决一、确认本案某餐饮公司与某船舶公司于2016年8月15日所签合作协议无效2、某餐饮公
司返还某船舶公司房屋使用费122.5万元、押金25万元、装饰装修补偿款8万元3、驳回某船舶公司的其他诉讼请求4
、驳回某餐饮公司的全部反诉请求一审法院认为最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定第一条第二
款规定民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律、司法解释的规定但是法律、司法解释另有规定的除外本
案所涉相关事实发生在民法典施行前故应适用当时的法律、司法解释的规定本案的争议焦点有2一是某餐饮公司、某合作社之
间是否存在房屋租赁合同关系二是某合作社应否赔偿某餐饮公司装修损失及房屋使用费损失关于第一个争议焦点某餐饮公司主
张与某合作社存在房屋租赁合同关系并提交房屋、场地及资产租赁合同原件证明根据该合同约定某餐饮公司于2015年3月
27日至2019年3月27日期间租赁号院某合作社虽主张该期间与某餐饮公司不存在租赁关系但未提交充分证据证明故对
其主张一审法院不予采纳关于第二个争议焦点最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无
效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效本案中双方均认可xx
号院未取得产权规划手续故双方所签房屋、场地及资产租赁合同应属无效某餐饮公司认可在承租时即知晓院内平房无产权规划
手续故应当认定某餐饮公司、某合作社对合同无效均有过错过错程度各占50%合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应
当予以返还不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的应当各自
承担相应的责任本案中某餐饮公司主张因合同无效给其造成一房屋改建及装饰装修损失583.76万元2、房屋使用费损失
122.5万元关于房屋改建及装饰装修损失承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担出租人请求承
租人恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予支持本案中双方签订的房屋场地及资产租赁合同第五条第三款规定乙方即某餐饮公
司对地上建筑物或设备需要改造时必须写出书面申请经甲方及某合作社同意后方可实施并应按照国家有关规定办理手续现某餐
饮公司主张其承租后将院内平房拆除改建成两层徽派仿古建筑包括露台、阳光房在内共计1800平方米并进行部分装修后某
船舶公司也进行部分装修某合作社对此同意并向上所在上级申报公示某合作社不认可房屋由某餐饮公司改建主张房屋改建并非
发生在某餐饮公司主张的租赁期限内某合作社未同意或授权某合作社建造涉案房屋根据34448号判决书中认定事实可知某
合作社在该案中认可涉案房屋由某餐饮公司改建现某合作社在本案中出现反言但未提供证据佐证故对其反言一审法院不予采纳
认定涉案房屋由某餐饮公司改建某餐饮公司主张房屋改建及装修经过了某合作社同意但未提供证据佐证故对其主张一审法院不
予采纳其要求某合作社支付房屋建造及装修费用损失缺乏法律依据一审法院不予支持关于房屋使用费损失某餐饮公司提交的同
意函可以证明某合作社同意其以合作协议的形式对外用作合作经营使用现因涉案房屋未取得规划手续导致某餐饮公司与某船舶
公司所签合作协议协议无效并因此导致某餐饮公司返还某船舶公司2018年9月10日至2019年2月15日期间的房屋
使用费122.5万元故该损失属某餐饮公司的实际损失某合作社应按其过错程度予以赔偿综合考虑某餐饮公司、某合作社双
方对合同无效均存在过错并在明知租赁房屋无产权规划手续的情况下仍对外签订合作协议等案件情况一审法院判令由某合作社
赔偿某餐饮公司房屋使用费损失61.25万元一审法院判决一、某合作社于判决生效之日起7日内赔偿某餐饮公司房屋使用
费损失61.25万元2、驳回某餐饮公司的其他诉讼请求某餐饮公司不服一审判决提出上诉请求一、撤销一审判决改判某合
作社赔偿某餐饮公司改建及装饰装修损失583.76万元房屋使用费损失122.5万元二、一、二审诉讼费、鉴定费由某
合作社承担二审法院认为二审双方争议焦点为某合作社是否应对某餐饮公司的改建装修损失进行赔偿某合作社赔偿某餐饮公司
实际损失数额是否适当当事人对自己提出的主张有责任提供证据否则应承担举证不能的法律后果本案中据双方签订的房屋场地
及资产租赁合同约定乙方需要在场地上行建筑必要的设施时对地上建筑物或设备需要改造时必须写出书面申请经甲方同意后方
可实施并应按照国家有关规定办理手续某餐饮公司上诉主张改建完成后某合作社前村委出面按照乡里惯例进行了公示但某餐饮
公司未能对其该项主张加以举证某餐饮公司一审中提交了2016年8月15日加盖某合作社公章的同意函内容为兹同意某餐
饮公司对外以合作协议之形式对某餐饮公司承租并改建的位于北京市朝阳区东风乡六里屯村东口中街一号小院及房屋约180
0平方米等附属设施予以合作经营使用从以上表述来看某合作社在出具同意函时对于某餐饮公司的改建行为系知晓的某合作社
虽表示对同意函中公章真实性无法核实但亦不申请进行公章鉴定同时某餐饮公司所进行的改建装修根据建筑施工工程的需要及
性质依据常理亦非隐蔽等难以察觉的行为因此二审法院认为某餐饮公司虽未举证证明其改建装修行为系经某合作社同意的情况
下实施但结合在案证据及生活常理二审法院认为某合作社对此应系明知且亦未在合理时间内提出异议故可视为某合作社同意某
餐饮公司的改建装修行为一审法院认定某餐饮公司的改建装修行为未经某合作社同意认定有误对此予以纠正据以上查明事实二
审法院难以认定某餐饮公司的改建、装修等行为发生于涉案房屋、场地及资产租赁合同的履行期内另外本案一审中经某餐饮公
司申请一审法院委托某咨询公司就xx号院的建行及装修总价进行鉴定所出具的造价鉴定意见书按施工基期时间分别列出鉴定
金额即基期时间分别为2013年、2014年因此某餐饮公司的两次施工基期时间亦均未发生在涉案房屋场地及资产租赁合
同的履行期内本案某餐饮公司起诉所依据的系涉案房屋场地及资产租赁合同法院审理的范围亦应为房屋场地及资产租赁合同的
效力及双方基于该合同无效后所应承担的法律责任对于非发生于涉案房屋、场地及资产租赁合同的履行期内的改建装修行为不
属涉案房屋、场地及资产租赁合同规定的内容亦非本案审理房屋场地及资产租赁合同项下的审查范围故二审法院对于某餐饮公
司在本案中主张某合作社对其改建装修损失进行赔偿的请求不予支持一审法院对此虽认定有误但判决结果正确二审法院予以维
持某合作社赔偿某餐饮公司实际损失数额是否适当对此判定赔偿数额的直接前提为某餐饮公司应对涉案房屋场地及资产租赁合
同无效应承担的过错责任据已查明事实双方均认可号院未取得产权规划手续某餐饮公司作为承租人在明知涉案房屋未取得合法
规划手续的情况下承租xx号院在涉案房屋场地及资产租赁合同约定乙方对地上建筑物或设备需要改造时并应按照国家有关规
定办理手续的情况下未办理建筑物合法规划审批手续并在改建后转租案外人获取收益结合以上事实二审法院认为一审法院认定
定某餐饮公司对于涉案合同无效承担50%的过错责任并未适当二审法院判决驳回上诉维持原判本院经再审审查查明一、二审
法院认定的事实有相关证据在案佐证本院予以确认本院再审认为本案争议焦点为某合作社是否应补偿某餐饮公司改建及装饰修
损失最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定第一条第二款规定民法典施行前的法律事实引起的民事
纠纷案件事适用当时的法律、司法解释的规定但是法律、司法解释另有规定的除外本案所涉相关事实发生在民法典施行前故应
适用当时的法律、司法解释的规定最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效本案中某
餐饮公司主张因合同无效给其造成房屋改建及装饰装修损失583.76万元一审法院委托某咨询公司就号院的建行及装修总
价进行鉴定所出具的造价鉴定意见书按施工机器时间分别列出鉴定金额基期时间分别为2013年、2014年某合作社应按
50%的过错补偿某餐饮公司291.88万元如李某对上述赔偿享有利益可另行主张综上某餐饮公司的再审请求部分成立予
以支持依照中华人民共和国民事诉讼法第218条第一款、第177条第一款第二项最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同
纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条之规定判决如下一、撤销北京市第三中级人民法院2022京03民终1383
2号民事判决及北京市朝阳区人民法院2019京0105民初48851号民事判决第二项维持北京市朝阳区人民法院20
19年京0105民初48851号民事判决第一项2、某合作社于本判决生效后7日内补偿某餐饮公司291.88万元如
未按判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照中华人民共和国民事诉讼法第264条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利
息司法鉴定费7.29元由某合作社负担于本判决生效之日起7日内缴纳一审案件受理费6.12万元由某餐饮公司负担3.
06万元已交纳由某合作社负担3.06万元已缴纳5311元余款于本判决生效之日起7日内交纳二审案件受理费5.59
万元由某合作社负担于本判决生效之日起7日内交纳本判决为终审判决