再审申请人一审原告二审上诉人某餐饮公司被申请人一审被告二审被上诉人某合作社再审申请人某餐饮公司与被申请人某合作
社房屋租赁合同纠纷一案不服北京市第三中级人民法院2022年12月22日作出2022京03民终13832号民事判
决向本院申请再审本院于2024年4月29日作出2023京民申4387号民事裁定提审本案本院依法另行组成合议庭于
2024年6月18日公开开庭审理了本案再审申请人某餐饮公司的委托诉讼代理人王海仁被申请人某合作社的委托诉讼代理
人王国军到庭参加了诉讼本案现已审理终结某餐饮公司申请再审请求一撤销一二审判决2、某合作社补偿某餐饮公司改建及装
饰装修损失583.760万元三、一二审诉讼费用、司法鉴定费用由某合作社承担事实与理由本案名义上双方是房屋租赁合
同纠纷实际上是因腾退补偿纠纷而引起双方并非单就2015年3月27日双方所签房屋场地及资产租赁合同的内容发生纠纷
涉案六里屯中街一号小院原有建筑面积约200平方米的平房一排2013年某餐饮公司即实际使用上述小院2013年3月
25日某政府在企业住所经营场地证明予以盖章确认某餐饮公司凭该证明使用六里屯中街一号小院场地办理了工商登记手续2
014年3月10日至2015年3月26日期间双方未签署书面合同上述场地由某餐饮公司实际租赁并支付年租金15万2
015年3月27日双方签订了房屋场地及资产租赁合同约定租赁期自2015年3月27日至2020年3月27日租金标
准为每年15万上述使用期间某餐饮公司花了数年时间进行了改建和装修2017年某政府进行非宅腾退某合作社根据某政府
关于非宅腾退的指示精神制定了六里屯村非宅腾退关闭工作实施方案乡政府派评估公司对某餐饮公司使用的房屋进行了测量评
估根据某合作社法定代表人王某提供的评估材料经评估房屋总建筑面积为1990.57平方米房屋补偿单价为1370元房
屋装修、设备等补偿价为120.73万元房屋腾退补偿总价为393.48万元另应补偿其他搬迁费、补助费、奖励费等2
018年7月某合作社原法定代表人更换某合作社现任法定代表人对原腾退补偿方案予以大幅度变更崔某提供的补偿方案在腾
退补偿总价393.48万元的基础上一要扣除1200平方米的改建面积扣除房屋改建补偿款164.44万元二要按房租
每年60万的标准补扣三年房租135万元最终给出的腾退补偿款仅为94.04万元因1990.57平方米建筑面积的房
屋系某餐饮公司独自改建所以根本不存在1200平方米的扣除面积某合作社原200平方米的平房已拆除某合作社收取的租
赁使用费自2014年3月10日由原年租金10万涨为15万该笔费用实际是上述场地的租赁使用费某餐饮公司按年租金1
5万的标准实际支付某合作社法定代表人单方面提出年租金标准变更为60万元没有依据基于以上两个原因某餐饮公司不同意
某合作社提出的腾退补偿方案双方未达成非宅腾退协议后某餐饮公司提起案由为房屋租赁合同纠纷的诉讼以上案件经过某餐饮
公司提交的新证据充分证明双方的纠纷实质是2013年以来某餐饮公司使用涉案房屋、场地后改建及装修在腾退过程中所发
生的腾退补偿纠纷二审法院认为应仅就2015年3月27日双方所签房屋、场地及资产租赁合同期间所发生的权利义务内容
进行审理是错误的以上两人村法定代表人出具给某餐饮公司的新证据也能够直接证明一个事实即2017年涉案建筑物非宅腾
退评估建筑面积为1990.257平方米2015年3月27日所签房屋场地及资产租赁合同所涉房屋建筑面积为1200
平方米至少有790.57平方米是在2015年3月27日后改建增加的二审法院在判决书第21页第二段的认定内容明显
是错误的二审判决未支持某餐饮公司的房屋改建装修的理由是认为改建装修行为发生在本案房屋租赁合同2015年3月27
日签订之前事实有两个一个是某餐饮公司在诉状中表述2013年实际使用另一个是造价鉴定意见书中表述改建装修的基期分
别是2013年、2014年原审的上述认定属于在未掌握全部事实的情况下对事实予以片面认定某餐饮公司同某合作社双方
签订的房屋、场地及资产租赁合同租赁期为2015年3月27日至2020年3月27日案外人李某同某合作社签署的房屋
、场地及资产租赁合同是2009年3月10日至2014年3月9日期间2013年由某餐饮公司实际使用某餐饮公司于2
013年3月25日在上述场地登记注册2014年3月10日至2015年3月26日期间双方未签署书面合同上述场地由
某餐饮公司实际租赁并付费造价鉴定意见书中表述土建改建、装修的基期分别是2013年、2014年基期是指土建改建、
装修施工开始日期从常识上判断基期并不一定是2013年、2014年施工结束上述场地使用期间由于某餐饮公司的资金不
足以及后期设计变更上述房屋的改建和装修进度缓慢原建筑物系按照餐厅经营设计建造后又改建为办公室使用2016年某餐
饮公司在小院外又建造了一套附属用房并予以装修使用案涉房屋的改建和装修时间跨度从2013年至2016年原审仅根据
评估公司所表述的基期时间分别为2013年、2014年评估公司目的是用于套用该时间段的定额取费标准就片面认定事实
是错误的本案更需要注意的是第三方评估公司在造价鉴定意见书中所采用的施工图纸显示建筑物面积为1939.45平方米
附属配房88.2平方米详见施工图纸2015年3月27日某餐饮公司同某合作社双方签订的房屋、场地及资产租赁合同中
约定建筑面积为1200平方米相差827.65平方米该节事实充分证明原审认为改建装修行为发生在本案房屋租赁合同2
015年3月27日签订之前是明显错误的另外第三方评估公司在造价鉴定中包括中央空调、暖通等很多装修装饰设备均为2
015年3月27日房屋租赁合同签订之后采购的以上表明原审判决认定的关于某餐饮公司的房屋改建装修行为虽发生于涉案
房屋场地及资产租赁合同的履行期内这些基本事实缺乏证据证明某合作社辩称一二审法院查明某餐饮公司与某合作社之间于2
015年3月27日至2020年3月27日期间存在房屋租赁合同关系2009年3月10日至2015年3月26日期间
某餐饮公司与某合作社之间不存在房屋租赁合同关系2、房屋建造发生在2012年此时某餐饮公司与某合作社之间不存在房
屋租赁合同关系不受房屋租赁相关法律规范的调整某餐饮公司与某合作社之间关于涉案房屋的建造及装修不享有承租人和出租
人的权利义务故某餐饮公司的诉求没有事实和法律依据3、2019京0105民初34448号民事判决书查明的事实案外
人某传播公司在2016年10月以及2017年7月2次对涉案房屋进行装修涉案房屋的现状已经不是某餐饮公司所述的2
013年1月以及2014年5月的装修现状4、某餐饮公司没有提供证据证明改建装修发生在房屋场地以及资产租赁合同所
确定的租赁期限内即2015年3月27日至2020年3月27日期间5、2022京003民终13832号判决书第十
页证据四、情况说明及李某承租场地平面位置图载明2013年3月建筑面积已经为1407.43平方米故2015年3月
签订的房屋场地及资产租赁合同约定的建筑面积1200平方米并不准确因此不能以实际面积与1200只差以此来推断20
15年3月27日至2020年3月27日期间是否存在加建装修某建餐饮公司没有提供证据可以证明2015年3月27日
至2020年3月27日期间存在家电以及装修某餐饮公司向一审法院提出诉讼请求请求判令某合作社赔偿某餐饮公司一装修
损失583.76万元2018年9月15日至2019年2月15日房屋使用费损失122.5万元一审法院认定事实一关
于合同关系某餐饮公司主张与某合作社存在租赁合同关系并提交如下证据佐证证据一企业住所经营场所证明复印件证据2房屋
场地及资产租赁合同载明出租方甲方为本案某合作社承租方乙方为本案某餐饮公司约定一房屋及设备基本情况甲方为乙方提供
的房屋场地位于北京市朝阳区东风乡六里屯中街一号以下简称号院其占地面积800平方米其中建筑面积1200平方米作为
乙方办公经营的用途使用2、租赁期限本合同租赁期限为五年即甲方从2015年3月27日起将上述房屋、场地及资产交付
给乙方使用至2020年3月27日届时甲方收回该出租的房屋、场地及资产租赁期间承租方对房屋、场地及资产只有使用权
该房屋、场地及资产的所有权仍归甲方所有三经甲乙双方协商租金定为每年15万元不含房屋、土地等其他税费一切税费由乙
方自行负担4、付款方式合同签订生效后7日内一次性付清第一年租金15万元以后每半年交一次每年的3月27日交清前半
年租金9月27日交清后半年租金5、甲乙双方的权利和义务2、乙方的权利和义务3、乙方对甲方提供的房屋、场地及设备
等要保持完好和及时维修保养需要在场地上行建筑必要的设施时对地上建筑物或设备需要改造时必须写出书面申请经甲方同意
后方可实施并应按照国家有关规定办理手续合同期满后地上不动产一律归甲方所有4、乙方不得未经甲方允许将所承租的房屋
、场地及资产全部或部分转卖、转租、转包或转借不得将房屋、场地及资产用于抵押贷款一经发现甲方有权收回终止合同六如
遇不可抗力的原因如国家征地乡域、规划、改造、建设或政策另有规定时双方必须无条件终止合同所造成的经济损失自负甲方
提前一个月以书面形式通知乙方搬迁并按实际退还乙方未履行合同到期的租金7、乙方如有下列情形之一者出租方有权终止合
同收回房屋场地及资产并责令乙方迁出一、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的6、违约责任2、甲乙双方签订合同后任何一
方不得违约如单方违约违约方应按本合同有效期租金总额的5%承担违约责任如给对方造成严重损失时要赔偿对方全部损失7
、其他事项一本合同经甲乙双方签字盖章方能生效出租方落款处加盖某合作社公章及法定代表人名章承租方落款处加盖某餐饮
公司公章及法定代表人的人名章及手写签字签约时间为2015年3月27日证据32017年2月20日的租金发票两张显
示租金共计15万元购买方为某餐饮公司销售方为某合作社加盖某合作社发票专用章证据4关于某合作社与某餐饮公司解除租
赁合同的通知内容为某餐饮公司根据区相关于非宅腾空的指示精神结合六里屯村非宅腾退关闭工作实施方案的要求经研究决定
东风乡某合作社将于2018年7月31日解除与你公司签订的土地及房屋租赁合同并将于2018年9月10日前腾退完毕
将房屋及土地交予某合作社逾期未清理腾退某合作社有权收回并处置2018年7月31日加盖有某合作社公章及朝阳区六里
屯村委会综合治理办公室公章某合作社不认可证据一的真实性称注册名称与某餐饮公司名称不一致与本案无关3、不认可证据
二的真实性及合法性主张是某餐饮公司伪造租金金额有改动且改动处只加盖了某餐饮公司公章不申请进行公章鉴定认可证据三
的真实性不认可证明目的称该发票是李某开具给某餐饮公司不认可证据四的真实性、合法性及关联性认可某合作社公章的真实
性主张某合作社未向某餐饮公司发送过解除通知该通知记载名称与某餐饮公司名称不一致因某餐饮公司未提交证据一原件对其
真实性一审法院不予采信某合作社认可证据四中某合作社公章的真实性故对证据四的真实性一审法院予以采信某合作社主张2
009年3月10日至2019年3月8日期间某合作社与李某之间就号院存在租赁关系某合作社与某餐饮公司就某某号院不
存在租赁合同关系并提交如下证据佐证证据一房屋场地及资产租赁合同载明出租方甲方为本案某合作社承租方乙方为李某约定
一房屋及设备基本情况甲方为乙方提供的房屋场地位于北京市朝阳区东风乡六里屯东口其占地面积600平方米其中建筑面积
200平方米房屋14间2、租赁期限本合同租赁期限为五年即甲方从2009年3月10日起将上述房屋、场地及资产交付
给乙方4、付款方式合同签订生效后7日内一次性付清第一年租金5万元以后每半年交一次每年的3月10日交清前半年租金
9月10日交清后半年租金出租方落款处加盖某合作社公章及法定代表人名章承租方落款处有李某手写签字签约时间为200
9年3月10日使用至2014年3月9日三经甲乙双方协商租金定为每年10万元不含房屋、土地等其他税费一切税费由乙
方自行负担证据2证明载明东风乡经营站登录北京市朝阳区农村集体土地资源管理系统查询得知2012年10月26日某合
作社通过北京市朝阳区农村集体土地资源管理系统将后附房屋场地及资产租赁合同扫描上传至朝阳区农村集体土地资源管理系
统经查询验证该房屋场地及资产租赁合同真实有效证据3转账凭证、记账凭证收据显示2010年至2014年期间某合作社
每年收李某交付的租金10万元其中2014年5月21日收取李某交付2013年3月10日至2014年3月9日期间租
金10万元证据4情况说明显示2013年3月东风乡经营站委托河北省第一测绘院对李某承租的位于北京市朝阳区东风乡六
里屯村东口的场地以及房屋进行实地测绘承租场地面积为1.64亩建筑面积为1407.43平方米及李某承租场地平面位
置图