某餐饮公司主张其租赁时是平房和小院，当时某合作社告知平房未办理产权证，租赁后，某餐饮公司进行了改建，将平房拆除
后，重新改建为两层的徽派仿古建筑，包括露台、阳光房在内共计1800平方米。改建未办理产权规划手续，改建费用全部
由某餐饮公司支出。某餐饮公司进行部分装修，某传播公司进行部分装修，某合作社不予认可，称不清楚改建情况。某餐饮公
司改建未征得某合作社同意。改建行为发生在2012年，直到2018年7月才知道是某餐饮公司改建的。一审庭审中，某
合作社先是认可房屋目前仍保存某餐饮公司改建后的状况，后又主张2020年4月某商业公司也进行了装修，故某餐饮公司
的改扩建及装修都已经不复存在了。一审诉讼中，经某餐饮公司申请经北京市高级人民法院摇号选定，一审法院委托某咨询公
司就xx号院的建造及装修总价进行鉴定。该公司出具某号造价鉴定意见书，以下简称造价鉴定意见书。某餐饮公司认可鉴定
意见，某合作社不认可鉴定意见，认为装饰工程基期时间无依据。王某两个人施工不存在企业管理费、利润、规费、税金应当
扣减99.91万元。某船舶公司进行了两次装修，故某餐饮公司所述的装修现场已经不存在。仅依据某餐饮公司所交图纸
作出的鉴定意见不具有证据效力等。经询问，某餐饮公司、某合作社均不申请重新鉴定。某合作社提交证据一六里屯中街以x
x号建筑物的设备设施的情况说明显示，以上设备设施是2012年建筑物施工时安装采购，请领导考虑我公司实际投入的资
金状况，适当给予补偿。落款处加盖某餐饮公司公章，时间2018年7月。证据2，2019年10月10日，某政府规
划科出具的情况说明显示，经查，该地块当时土地利用规划为建设用地，土地权属性质为集体用地。当时地上房屋符合乡村规
划，因历史原因未取得规划及房屋产权手续证明。某餐饮公司自认房屋是2012年建成，建筑物及配套设施是李某承租期间
建成，与某餐饮公司无关。涉案房屋在2009年符合乡村规划，因历史原因未取得规划及房屋产权手续。某餐饮公司认可证
据一的真实性，不认可证明目的。主张证据一中的2012年是笔误，设备采购时间是2013年，中间断断续续施工，直到
2015年施工完成。认可证据二的真实性及证明目的，结合某餐饮公司质证意见及某合作社所交证据情况，对证据一和证据
二的真实性，一审法院予以采信。一审法院另查。一审法院于2019年11月7日作出34448号民事判决书。该判决书
经审理查明部分载明，某餐饮公司于2018年9月10日将法定代表人由王某变更为马某。诉讼中，某合作社、某餐饮公
司均表示涉案租赁房屋系某餐饮公司改建的，较上述情况说明中的房屋有变化。某餐饮公司称其改建时间向乡政府进行了汇报
，并进行了公示，但无手续。某合作社还称，涉案房屋和场地系其管理，其租给了案外人李某，而非某餐饮公司。该判决书的
一审法院认为，部分载明某传播公司与某餐饮公司签订的合作协议，其内容主要涉及房屋使用及使用费的给付问题，本质上是
房屋租赁合同。但因上述协议中涉及的租赁房屋并未取得规划手续，故双方签订于2016年8月15日的上述合作协议无效
。某传播公司主张其于2018年9月10日搬离涉案房屋，并提供了相应证据。某餐饮公司虽不认可，但未提交有效证据反
驳。一审法院采信某传播公司，主张某传播公司要求返还装修补偿款，并提供了装修合同、支付凭证等。一审法院参考某传播
公司实际使用的期限，已形成附合的装饰装修等情况，结合本案实际情况，由某餐饮公司酌情补偿某传播公司8万元。并判决
，一、确认本案某餐饮公司与某传播公司于2016年8月15日所签合作协议无效。2、某餐饮公司返还某传播公司房屋使
用费122.5万元、押金25万元、装饰装修补偿款8万元。3、驳回某传播公司的其他诉讼请求。4、驳回某餐饮公司的
全部反诉请求。一审法院认为，最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定第一条第二款规定，民法典
施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉
相关事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点有2，一是某餐饮公司、某合作社之
间是否存在房屋租赁合同关系。二是某合作社应否赔偿某餐饮公司装修损失及房屋使用费损失。关于第一个争议焦点，某餐饮
公司主张与某合作社存在房屋租赁合同关系，并提交房屋、场地及资产租赁合同原件证明。根据该合同约定，某餐饮公司于2
015年3月27日至2019年3月27日期间，租赁号院某合作社虽主张该期间与某餐饮公司不存在租赁关系，但未提交
充分证据证明，故对其主张一审法院不予采纳。关于第二个争议焦点，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋
与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者的经主管部门批准建设的，人民法院应
当认定有效。本案中，双方均认可某某号院未取得产权规划手续，故双方所签房屋、场地及资产租赁合同应属无效。某餐饮公
司认可在承租时即知晓院内平房无产权规划手续，故应当认定某餐饮公司、某合作社对合同无效均有过错，过错程度各占50
%合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还、不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一
方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，某餐饮公司主张因合同无效给其造
成，一房屋改建及装饰装修损失583.76万元。2、房屋使用费损失122.5万元。关于房屋改建及装饰装修损失，
承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院
应予支持。本案中，双方签订的房屋场地及资产租赁合同第五条第三款规定，乙方即某餐饮公司对地上建筑物或设备需要改造
时，必须写出书面申请，经甲方及某合作社同意后方可实施，并应按照国家有关规定办理手续。现某餐饮公司主张其承租后将
院内平房拆除，改建成两层徽派仿古建筑，包括露台、阳光房在内共计1800平方米，并进行部分装修。后某传播公司也进
行部分装修，某合作社对此同意并向上所在上级申报公示。某合作社不认可房屋由某餐饮公司改建，主张房屋改建并非发生在
某餐饮公司主张的租赁期限内。某合作社未同意或授权某合作社建造涉案房屋。根据34448号判决书中认定事实可知，某
合作社在该案中认可涉案房屋由某餐饮公司改建。现某合作社在本案中出现反言，但未提供证据佐证，故对其反言，一审法院
不予采纳。认定涉案房屋由某餐饮公司改建。某餐饮公司主张房屋改建及装修经过了某合作社同意，但未提供证据佐证，故对
其主张一审法院不予采纳。其要求某合作社支付房屋建造及装修费用损失缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于房屋使用费
损失，某餐饮公司提交的同意函可以证明某合作社同意其以合作协议的形式对外用作合作经营使用。现因涉案房屋未取得规划
手续，导致某餐饮公司与某传播公司所签合作协议协议无效，并因此导致某餐饮公司返还某船舶公司2018年9月10日至
2019年2月15日、5日期间的房屋使用费122.5万元。故该损失属某餐饮公司的实际损失，某合作社应按其过错程
度予以赔偿。综合考虑，某餐饮公司、某合作社双方对合同无效均存在过错，并在明知租赁房屋无产权规划手续的情况下仍对
外签订合作协议等案件情况，一审法院判令由某合作社赔偿某餐饮公司房屋使用费损失61.25元。一审法院判决，一、某
合作社于判决生效之日起7日内赔偿某餐饮公司房屋使用费损失61.25元。2、驳回某餐饮公司的其他诉讼请求。某餐饮
公司不服一审判决，提出上诉请求，一、撤销一审判决，改判某合作社赔偿某餐饮公司改建及装饰装修损失583.76万
元元，房屋使用费损失122.5万元。二一、二审诉讼费、鉴定费由某合作社承担。二审法院认为，二审双方争议焦点为某
合作社是否应对某餐饮公司的改建装修损失进行赔偿。某合作社赔偿某餐饮公司实际损失数额是否适当。当事人对自己提出的
主张有责任提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。本案中据双方签订的房屋场地及资产租赁合同约定，乙方需要在场地
上行建筑必要的设施时，对地上建筑物或设备需要改造时，必须写出书面申请，经甲方同意后方可实施，并应按照国家有关规
定办理手续。某餐饮公司上诉主张改建完成后，某合作社前村委出面按照乡里惯例进行了公示，但某餐饮公司未能对其该项主
张加以举证。某餐饮公司一审中提交了2016年8月15日加盖某合作社公章的同意函，内容为兹同意某餐饮公司对外以合
作协议之形式对某餐饮公司承租并改建的位于北京市朝阳区东风乡六里屯村东口中街一号小院及房屋约1800平方米等附属
设施予以合作经营使用。从以上表述来看，某合作社在出具同意函时对于某餐饮公司的改建行为系知晓的。某合作社虽表示对
同意函中公章真实性无法核实，但亦不申请进行公章鉴定。同时，某餐饮公司所进行的改建装修，根据建筑施工工程的需要及
性质，依据常理亦非隐蔽等难以察觉的行为。因此，二审法院认为，某餐饮公司虽未举证证明其改建装修行为系经某合作社同
意的情况下实施，但结合在案证据及生活常理，二审法院认为某合作社对此应系明知，且亦未在合理时间内提出异议，故可视
为某合作社同意某餐饮公司的改建装修行为。一审法院认定，某餐饮公司的改建装修行为未经某合作社同意，认定有误，对此
予以纠正。据以上查明事实，二审法院难以认定某餐饮公司的改建、装修等行为发生于涉案房屋、场地及资产租赁合同的履行
期内。另外，本案一审中经某餐饮公司申请，一审法院委托某咨询公司就xx号院的建行及装修总价进行鉴定。所出具的造价
鉴定意见书按施工基期时间分别列出鉴定金额，即期时间分别为2013年、2014年，因此，某餐饮公司的两次施工基期
时间亦均未发生在涉案房屋场地及资产租赁合同的履行期内。本案某餐饮公司起诉所依据的系涉案房屋场地及资产租赁合同，
法院审理的范围亦应为房屋场地及资产租赁合同的效力及双方基于该合同无效后所应承担的法律责任。对于非发生于涉案房屋
、场地及资产租赁合同的履行期内的改建装修行为，不属涉案房屋、场地及资产租赁合同规定的内容，亦非本案审理房屋场地
及资产租赁合同项下的审查范围。故二审法院对于某餐饮公司在本案中主张某合作社对其改建装修损失进行赔偿的请求不予支
持。一审法院对此虽认定有误，但判决结果正确，二审法院予以维持。某合作社赔偿某餐饮公司实际损失数额是否适当，对此
判定赔偿数额的直接前提为某餐饮公司应对涉案房屋场地及资产租赁合同无效应承担的过错责任。据已查明事实，双方均认可
号院未取得产权规划手续。某餐饮公司作为承租人，在明知涉案房屋未取得合法规划手续的情况下，承租xx号院在涉案房屋
场地及资产租赁合同约定乙方对地上建筑物或设备需要改造时。并应按照国家有关规定办理手续的情况下，未办理建筑物合法
规划审批手续，并在改建后转租案外人获取收益。结合以上事实，二审法院认为，一审法院认定定某餐饮公司对于涉案合同无
效，承担50%的过错责任，并未适当。二审法院判决驳回上诉，维持原判。本院经再审审查查明，一、二审法院认定的事实
有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为某合作社是否应补偿某餐饮公司改建及装饰修损失。最
高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷
案件事，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉相关事实发生在民法典施行前，
故应适用当时的法律、司法解释的规定。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二
条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效
。本案中，某餐饮公司主张因合同无效给其造成房屋改建及装饰装修损失583.76万元。一审法院委托某咨询公司就号
院的建行及装修总价进行鉴定，所出具的造价鉴定意见书按施工机器时间分别列出鉴定金额，基期时间分别为、2013年、
2014年，某合作社应按50%的过错补偿某餐饮公司291.88万元。如李某对上述赔偿享有利益，可另行主张。综
上，某餐饮公司的再审请求部分成立，予以支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第218条第一款、第177条第一款第二
项最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条之规定，判决如下，一、撤销北京市
第三中级人民法院2022京03民终13832号民事判决及北京市朝阳区人民法院2019京0105民初48851号
民事判决第二项，维持北京市朝阳区人民法院2019年京0105民初48851号民事判决第一项。2、某合作社于本判
决生效后7日内补偿某餐饮公司291.88万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务。应当按照中华人民共和国民
事诉讼法第264条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费7.29元由某合作社负担，于本判决生效之日
起7日内缴纳。一审案件受理费6.12万元，由某餐饮公司负担3.06万元已交纳由某合作社负担3.06万元，已
缴纳5311元，余款于本判决生效之日起7日内交纳。二审案件受理费5.59万元，由某合作社负担，于本判决生效之
日起7日内交纳。本判决为终审判决