再审申请人一审原告二审上诉人某餐饮公司被申请人一审被告二审被上诉人某合作社。再审申请人某餐饮公司与被申请人某合
作社房屋租赁合同纠纷一案不服北京市第三中级人民法院2022年12月22日作出2022京03民终13832号民
事判决，向本院申请再审。本院于2024年4月29日作出2023京民申4387号民事裁定提审本案。本院依法另行组
成合议庭，于2024年6月18日公开开庭审理了本案。再审申请人某餐饮公司的委托。诉讼代理人王海仁，被申请人某合
作社的委托诉讼代理人王国军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。某餐饮公司申请再审请求，一撤销一二审判决。2、某合
作社补偿某餐饮公司改建及装饰装修损失583.760万元。三、一二审诉讼费用、司法鉴定费用由某合作社承担。事实与
理由。本案名义上双方是房屋租赁合同纠纷，实际上是因腾退补偿纠纷而引起。双方并非单就2015年3月27日双方所签
房屋场地及资产租赁合同的内容发生纠纷。涉案六里屯中街一号小院原有建筑面积约200平方米的平房一排，2013年某
餐饮公司即实际使用上述小院。2013年3月25日，某政府在企业住所经营场地证明予以盖章确认，某餐饮公司凭该证明
使用六里屯中街一号小院场地办理了工商登记手续。2014年3月10日至2015年3月26日期间，双方未签署书面合
同，上述场地由某餐饮公司实际租赁，并支付年租金15万。2015年3月27日，双方签订了房屋、场地及资产租赁合同
，约定租赁期自2015年3月27日至2020年3月27日，租金标准为每年15万。上述使用期间，某餐饮公司花了数
年时间进行了改建和装修。2017年，某政府进行非宅腾退，某合作社根据某政府关于非宅腾退的指示精神，制定了六里屯
村非宅腾退关闭工作实施方案。乡政府派评估公司对某餐饮公司使用的房屋进行了测量评估。根据某合作社法定代表人王某提
供的评估材料，经评估，房屋总建筑面积为1990.57平方米，房屋补偿单价为1370元，房屋装修、设备等补偿价为
120.73万元，房屋腾退补偿总价为393.48万元，另应补偿其他搬迁费、补助费、奖励费等。2018年7月，某
合作社原法定代表人更换某合作社现任法定代表人，对原腾退补偿方案予以大幅度变更。崔某提供的补偿方案，在腾退补偿总
价393.48万元的基础上，一要扣除1200平方米的改建面积，扣除房屋改建补偿款164.44万元。二要按房租每
年60万的标准补扣三年房租135万元，最终给出的腾退补偿款仅为94.04万元。因1990.57平方米建筑面积的
房屋系某餐饮公司独自改建，所以根本不存在1200平方的扣除面积。某合作社原200平方米的平房已拆除。某合作社收
取的租赁使用费自2014年3月10日由原年租金10万涨为15万。该笔费用实际是上述场地的租赁使用费，某餐饮公司
按年租金15万的标准实际支付。某合作社法定代表人单方面提出年租金标准变更为60万元，没有依据。基于以上两个原因
，某餐饮公司不同意某合作社提出的腾退补偿方案。双方未达成非宅腾退协议后，某餐饮公司提起案由为房屋租赁合同纠纷的
诉讼。以上案件经过某餐饮公司提交的新证据充分证明，双方的纠纷实质是2013年以来某餐饮公司使用涉案房屋、场地后
改建及装修在腾退过程中所发生的腾退补偿纠纷。二审法院认为，应仅就2015年3月27日双方所签房屋、场地及资产租
赁合同期间所发生的权利义务内容进行审理是错误的。以上两人村法定代表人出具给某餐饮公司的新证据也能够直接证明一个
事实。即2017年涉案建筑物非宅腾退评估建筑面积为1990.257平方米。2015年3月27日所签房屋场地及资
产租赁合同所涉房屋建筑面积为1200平方米，至少有790.57平方米是在2015年3月27日后改建增加的。二审
法院在判决书第21页第二段的认定内容明显是错误的。二审判决未支持某餐饮公司的房屋改建装修的理由是认为改建装修行
为发生在本案房屋租赁合同2015年3月27日签订之前。事实有两个，一个是某餐饮公司在诉状中表述2013年实际使
用，另一个是造价鉴定意见书中表述改建装修的基期分别是2013年、2014年。原审的上述认定属于在未掌握全部事实
的情况下对事实予以片面认定。某餐饮公司同某合作社双方签订的房屋、场地及资产租赁合同，租赁期为2015年3月27
日至2020年3月27日。案外人李某同某合作社签署的房屋、场地及资产租赁合同是2009年3月10日至2014年
3月9日期间，2013年由某餐饮公司实际使用。某餐饮公司于2013年3月25日在上述场地登记注册，2014年3
月10日至2015年3月26日期间，双方未签署书面合同。上述场地由某餐饮公司实际租赁并付费造价。鉴定意见书中表
述，土建改建、装修的基期分别是2013年、2014年。基期是指土建改建、装修施工开始日期。从常识上判断，基期并
不一定是2013年、2014年施工结束。上述场地使用期间，由于某餐饮公司的资金不足以及后期设计变更，上述房屋的
改建和装修进度缓慢。原建筑物系按照餐厅经营设计建造后又改建为办公室使用。2016年，某餐饮公司在小院外又建造了
一套附属用房，并予以装修使用。案涉房屋的改建和装修时间跨度从2013年至2016年。原审仅根据评估公司所表述的
基期时间分别为2013年、2014年。评估公司目的是用于套用该时间段的定额取费标准，就片面认定事实是错误的。本
案更需要注意的是，第三方评估公司在造价鉴定意见书中所采用的施工图纸显示，建筑物面积为1939.45平方米，附属
配房88.2平方米，详见施工图纸。2015年3月27日，某餐饮公司同某合作社双方签订的房屋、场地及资产租赁合同
中，约定建筑面积为1200平方米，相差827.65平方米。该节事实充分证明，原审认为改建装修行为发生在本案房屋
租赁合同2015年3月27日签订之前是明显错误的。另外，第三方评估公司在造价鉴定中，包括中央空调、暖通等很多装
修装饰设备均为2015年3月27日房屋租赁合同签订之后采购的。以上表明，原审判决认定的关于某餐饮公司的房屋改建
装修行为虽发生于涉案房屋场地及资产租赁合同的履行期内，这些基本事实缺乏证据证明。某合作社辩称一二审法院查明，某
餐饮公司与某合作社之间于2015年3月27日至2020年3月27日期间存在房屋租赁合同关系。2009年3月10
日至2015年3月26日期间，某餐饮公司与某合作社之间不存在房屋租赁合同关系。2、房屋建造发生在2012年，此
时某餐饮公司与某合作社之间不存在房屋租赁合同关系，不受房屋租赁相关法律规范的调整。某餐饮公司与某合作社之间关于
涉案房屋的建造及装修不享有承租人和出租人的权利义务。故某餐饮公司的诉求没有事实和法律依据。3、2019京010
5民初34448号民事判决书查明的事实，案外人某传播公司在2016年10月以及2017年7月2次对涉案房屋进行
装修。涉案房屋的现状已经不是某餐饮公司所述的2013年1月以及2014年5月的装修现状。4、某餐饮公司没有提供
证据证明改建装修发生在房屋场地以及资产租赁合同所确定的租赁期限内，即2015年3月27日至2020年3月27日
期间。5、2022京003民终13832号判决书第十页证据四、情况说明及李某承租场地平面位置图载明，2013年
3月建筑面积已经为1407.43平方米，故2015年3月签订的房屋场地及资产租赁合同约定的建筑面积1200平方
米并不准确。因此不能以实际面积与1200只差。以此来推断2015年3月27日至2020年3月27日期间是否存在
加建装修。某建餐饮公司没有提供证据可以证明2015年3月27日至2020年3月27日期间存在家电以及装修。某餐
饮公司向一审法院提出诉讼请求，请求判令某合作社赔偿某餐饮公司一装修损失583.76万元。2018年9月15日至
2019年2月15日房屋使用费损失122.5万元。一审法院认定事实一，关于合同关系，某餐饮公司主张与某合作社存
在租赁合同关系，并提交如下证据佐证。证据一，企业住所经营场所证明复印件。证据2，房屋场地及资产租赁合同载明出租
方甲方为本案某合作社承租方，乙方为本案某餐饮公司。约定一房屋及设备基本情况。甲方为乙方提供的房屋场地位于北京市
朝阳区东风乡六里屯中街一号以下简称号院。其占地面积800平方米，其中建筑面积1200平方米，作为乙方办公经营的
用途使用。2、租赁期限。本合同租赁期限为五年，即甲方从2015年3月27日起将上述房屋、场地及资产交付给乙方使
用至2020年3月27日。届时甲方收回该出租的房屋、场地及资产。租赁期间，承租方对房屋、场地及资产只有使用权，
该房屋、场地及资产的所有权仍归甲方所有。三经甲乙双方协商，租金定为每年15万元，不含房屋、土地等其他税费，一切
税费由乙方自行负担。4、付款方式，合同签订生效后，7日内一次性付清第一年租金15万元，以后每半年交一次，每年的
3月27日交清前半年租金，9月27日交清后半年租金。5、甲乙双方的权利和义务。2、乙方的权利和义务。3、乙方对
甲方提供的房屋、场地及设备等要保持完好和及时维修保养，需要在场地上行建筑必要的设施时，对地上建筑物或设备需要改
造时，必须写出书面申请，经甲方同意后方可实施，并应按照国家有关规定办理手续。合同期满后，地上不动产一律归甲方所
有。4、乙方不得未经甲方允许，将所承租的房屋、场地及资产全部或部分转卖、转租、转包或转借，不得将房屋、场地及资
产用于抵押贷款。一经发现，甲方有权收回终止合同。六如遇不可抗力的原因，如国家征地乡域、规划、改造、建设或政策另
有规定时，双方必须无条件终止合同，所造成的经济损失自负。甲方提前一个月以书面形式通知乙方搬迁，并按实际退还乙方
未履行合同到期的租金。7、乙方如有下列情形之一者，出租方有权终止合同，收回房屋场地及资产，并责令乙方迁出。一、
乙方擅自将房屋转租、转让或转借的。6、违约责任。2、甲乙双方签订合同后，任何一方不得违约，如单方违约，违约方应
按本合同有效期租金总额的5%承担违约责任，如给对方造成严重损失时要赔偿对方全部损失。7、其他事项，一本合同经甲
乙双方签字盖章方能生效。出租方落款处加盖某合作社公章及法定代表人名章。承租方落款处加盖某餐饮公司公章及法定代表
人的人名章及手写签字。签约时间为2015年3月27日。证据3，2017年2月20日的租金发票两张显示租金共计1
5万元。购买方为某餐饮公司，销售方为某合作社，加盖某合作社发票专用章。证据4，关于某合作社与某餐饮公司解除租赁
合同的通知内容为某餐饮公司根据区相关于非宅腾空的指示精神，结合六里屯村非宅腾退关闭工作实施方案的要求，经研究决
定，东风乡某合作社将于2018年7月31日解除与你公司签订的土地及房屋租赁合同，并将于2018年9月10日前腾
退完毕，将房屋及土地交予某合作社，逾期未清理腾退，某合作社有权收回并处置。2018年7月31日，加盖有某合作社
公章及朝阳区六里屯村委会综合治理办公室公章。某合作社不认可证据一的真实性，称注册名称与某餐饮公司名称不一致，与
本案无关。3、不认可证据二的真实性及合法性，主张是某餐饮公司伪造租金金额有改动，且改动处只加盖了某餐饮公司公章
，不申请进行公章鉴定认可证据三的真实性不认可证明目的称该发票是李某开具给某餐饮公司。不认可证据四的真实性、合法
性及关联性认可某合作社公章的真实性主张。某合作社未向某餐饮公司发送过解除通知。该通知记载名称与某餐饮公司名称不
一致。因某餐饮公司未提交证据一原件，对其真实性一审法院不予采信。某合作社认可证据四中某合作社公章的真实性，故对
证据四的真实性一审法院予以采信。某合作社主张2009年3月10日至2019年3月8日期间，某合作社与李某之间就
号院存在租赁关系。某合作社与某餐饮公司就某某号院不存在租赁合同关系，并提交如下证据佐证。证据一，房屋场地及资产
租赁合同载明出租方甲方为本案某合作社承租方，乙方为李某。约定一房屋及设备基本情况。甲方为乙方提供的房屋场地位于
北京市朝阳区东风乡六里屯东口，其占地面积600平方米，其中建筑面积200平方米，房屋14间。2、租赁期限，本合
同租赁期限为五年，即甲方从2009年3月10日起将上述房屋、场地及资产交付给乙方。4、付款方式，合同签订生效后
，7日内一次性付清第一年租金5万元，以后每半年交一次，每年的3月10日交清前半年租金，9月10日交清后半年租金
。出租方落款处加盖某合作社公章及法定代表人名章。承租方落款处有李某手写签字，签约时间为2009年3月10日。使
用至2014年3月9日三经甲乙双方协商，租金定为每年10万元，不含房屋、土地等其他税费，一切税费由乙方自行负担
。证据2证明载明，东风乡经营站登录北京市朝阳区农村集体土地资源管理系统查询得知。2012年10月26日，某合作
社通过北京市朝阳区农村集体土地资源管理系统将后附房屋场地及资产租赁合同扫描上传至朝阳区农村集体土地资源管理系统
。经查询验证，该房屋场地及资产租赁合同真实有效。证据3，转账凭证、记账凭证收据显示，2010年至2014年期间
，某合作社每年收李某交付的租金10万元。其中2014年5月21日收取李某交付2013年3月10日至2014年3
月9日期间租金10万元。证据4，情况说明显示，2013年3月，东风乡经营站委托河北省第一测绘院对李某承租的位于
北京市朝阳区东风乡六里屯村东口的场地以及房屋进行实地测绘。承租场地面积为1.64亩，建筑面积为1407.43平
方米及李某承租场地平面位置图